《聊城市物业管理办法》实施 和谐小区建设有了新保障

    回顾即将过去的2013，《聊城市物业管理办法》(以下简称《办法》)的颁布实施在民生领域具有里程碑式的意义。《办法》的出台同时也宣告了2000年的《聊城市城市住宅小区物业管理办法》终止。

　　据了解，市住建委物管科工作人员在2007年便开始研讨该办法了，中间费尽周折。2007年7月，市住房和城乡建设委员会在会同各有关部门调查研究的基础上，起草了《聊城市物业管理办法(征求意见稿)》，并面向全市征求意见。

　　2月5日《办法》由市政府第18次常务会议研究通过，并于4月1日起正式实施。《办法》的颁布实施，对于规范我市物业管理活动、维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境有着重要意义。

　　《聊城市物业管理办法》的颁布实施也成为2013年水城不得不提的民生大事。

　　《聊城市物业管理办法》解读

　　亮点一

　　物业管理纳入政府绩效考核

　　《聊城市物业管理办法》共八章，包括总则、前期物业管理、业主、业主大会与业主委员会、物业管理服务、物业的使用与维护、社区物业管理、法律责任以及附则八个部分，其中，社区物业管理是最大亮点。

　　刘树海说，长期以来，针对物业管理过程中容易出现的问题和矛盾，曾有过很多政策性的指导和建议，但由于缺少直接责任人或责任人不明确，很多可行性政策并未真正实施，关于如何使政策落地，《办法》进行了细化——

　　第六十一条规定：建立市、县(市、区)、街道(乡镇)三级物业管理工作考核机制。县(市、区)政府、街道办事处(乡镇政府)应细化目标责任，将物业管理纳入政府部门绩效考核体系，物业管理涉及的政府部门、相关专业经营单位及其主管部门，是物业管理工作考核的主要责任人。

　　第六十二条规定：物业管理、行政执法、公安消防、城乡规划、环境保护等部门应建立相关违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内公布投诉联系电话，对举报的违法行为应及时作出处理。

　　“政策落地最重要的就是考核要紧跟，列到政府工作考核中去，这在以前是没有过的。”刘树海说。

　　亮点二

　　业主自治和社区管理自然结合

　　相对于小区内其他矛盾而言，业主委员会和社区管理所存在的矛盾往往更难解决，《聊城市物业管理办法》对此进行明确的同时进行了大胆尝试——

　　第九条规定：建设单位申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用证明、 建设项目规划设计方案和地名核准文件等资料向物业所在地县(市、区)物业主管部门提出划分物业管理区域的申请。

　　物业主管部门应当自受理之日起20日内，在征求物业所在地街道办事处或乡(镇)人民政府的意见后进行划分登记备案并书面告知建设单位。建设单位应将划定的物业管理区域在商品房买卖合同中向物业买受人明示。

　　第十条规定：业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出申请，由街道办事处或乡(镇)人民政府会同县(市、区)物业主管部门进行审查，确需调整的，应于5个工作日内予以确认并在物业管理区域内进行公告。

　　刘树海表示，新办法针对如何处理业主自治及怎样更好地让程序衔接进行了调整，业主自治和社区管理很自然地结合在一起。

　　亮点三

　　物业不再替开发商“背黑锅”

　　在此前的采访中，记者遇到过不少“不属于物业管理的范畴，但业主只找物业”的情况，刘树海也说“物业背黑锅的情况不少见”。

　　“业主投诉的问题并不完全是物业服务本身造成的，有些是由房屋的质量问题、历史遗留问题造成的投诉。”刘树海说，其根源在于没有正常开展承接查验活动，所以《聊城市物业管理办法》用了较大篇幅深挖物业矛盾根源，从源头上解决了开发遗留问题对物业管理的矛盾转移。涉及该问题解决的，主要有以下几条——

　　第十九条规定：建设单位在物业交付使用15日前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第二十一条规定：建设单位应当在与前期物业服务企业办理承接查验20日前，向前期物业服务企业移交相关资料，未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第二十二条规定：建设单位应当依法移交给专业经营单位的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备。上述专业经营设施设备不作为物业服务企业现场查验和验收的内容。

　　亮点四

　　物业“撤摊子”需要提前3个月书面告知

　　第四十一条规定：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

　　业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前3个月在物业管理区域内书面告知业主。

　　第四十二条规定：物业服务企业应当在物业服务合同终止后60日内，与业主委员会完成移交工作，也可以在业主委员会的监督下，直接向新物业服务企业办理移交。物业服务企业应当履行交接义务，并按约定撤出物业管理区域。

　　未成立业主委员会的，可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府申请办理交接代管，待新物业服务企业确定后，由街道办事处、乡(镇)人民政府将其代为保管的该物业项目移交资金、物品和资料转交给新物业服务企业。

　　刘树海说，根据调查了解，物业交接过程中的问题已经逐渐成为影响现在物业管理发展的主要矛盾所在，而这里则对新老物业企业交接、物业活动如何终止、终止后怎么办理移交等问题都作了非常具体的指导。

　　亮点五

　　车库车位不得卖给“外人”

　　第十三条规定：物业管理区域内的政务管理用房、社区居民委员会用房以及按规划要求配套建设的中小学校、会所、幼儿园、车库、车位等，应当严格按照国家、省有关规定进行配套建设，由所有权人申请办理房产登记手续，且不得擅自改变其规划用途。

　　第四十九条规定：建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前办理车库、车位预售许可或者销售备案手续。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主外的人。

　　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本物业管理区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本物业管理区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。

　　刘树海表示，车库车位是非常敏感的问题，《办法》在规划配套建设、销售许可市场准入等方面进行了约束。

　　出台背景

　　老规定已“落伍” 新办法现雏形

　　记者了解到，在《聊城市物业管理办法》出台之前，聊城一直执行的是2000年颁布的《聊城市城市住宅小区物业管理办法》。

　　据了解，2000年9月4日，聊城市人民政府印发了《聊城市城市住宅小区物业管理办法》，对发展中的城市住宅小区的物业管理问题及解决办法进行了明确，这也成为我市《聊城市物业管理办法》出台之前为数不多的关于物业管理的指导办法。

　　随着城市住宅小区的不断扩容，小区内显露出的矛盾越来越多。我市历时5年制定了《聊城市物业管理办法(征求意见稿)》，一些新的内容和亮点将成为解决城市物业管理矛盾的良药。

　　市住建委物管科科长刘树海指出：“2000年的《聊城市城市住宅小区物业管理办法》显然已经跟不上时代发展了。”

　　当时的管理办法是依据国家的相关规定编制的，此后2003年国家发布了物业管理条例，2007年又发布了《物权法》。紧接着，2009年，省政府又出台了《山东省物业管理条例》，而此办法也是依照省物业管理条例制定的，但是较2000年版有了很大的变化。

　　“在多年的物业管理过程中暴露出来的问题越来越多，为了使这些问题找到解决之道，在研讨办法时，我们下了不少工夫，整个科室的工作人员在2007年便开始研讨该办法了，中间费尽周折，直到日前才有了意见稿的雏形，成形之后再经过14个部门的会签才最终提交给法制办开始正式征求意见。”刘树海说。

　　记者了解到，新办法一旦颁布，旧办法将同时废止。

　　■新政实施

　　《办法》实施初见成效 市民理念有待提高

　　2013年2月5日《聊城市物业管理办法》由市政府第18次常务会议研究通过，并于4月1日起正式实施。

　　《办法》颁布实施至今，我市物业公司、业主委员会加强了对《办法》的学习。汇利物业公司李经理告诉聊城晚报记者，《聊城市物业管理办法》颁布实施后，物业组织人员进行学习，《办法》为小区的管理提供了依据，能促进物业企业规范化、专业化管理。

　　孙宝兰是湖北小区业委会主任。她告诉聊城晚报记者，湖北小区是我市一个老小区，之前小区内存在的问题很多，也没少麻烦了上级部门。《聊城市物业管理办法》出台，业委会第一时间进行学习，反复研究，“《聊城市物业管理办法》更细致，更符合聊城的本地情况”。

　　记者了解到，《办法》颁布实施后，引起了全市物业公司、业主委员会的高度重视，然而，由于“凡事儿找物业”的观念在不少市民心中早已根深蒂固，物业“背黑锅”的情况仍经常发生。

　　对此，市住建委物管科工作人员解释，有些问题的存在以久，不是《办法》颁布之后就能立即解决的。物业行业在聊城也仅有十几年的历史，市民接受物业服务，转变物业消费理念也需要一个过程。

　　《办法》颁布实施后，主管部门加强对物业公司内部的考核，公布17家被注销资质的物业服务企业，对物业公司进行量化管理，同时要求物业公司建立物业管理档案，使业主关心的问题变得有据可查。同时，组织物业公司学习物业前期介入、物业承接查验和设备设施的管理与操作相关知识，从源头上解决物业替开发商“背黑锅”的问题。

　　这一系列工作的开展都是在《聊城市物业管理办法》的指导下进行，是对《办法》中的理念进行逐一落实。从4月到12月，《办法》的颁布实施初见成效。《聊城市物业管理办法》的颁布实施，关系到水城千家万户，也为和谐小区建设提供法律支撑，成为2013年度水城民生大事。

　　(记者 张娜 通讯员 赵华丽)