聊城老旧小区如何走出房屋维修困境

　　近年来，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立与完善、房地产行业的迅猛发展以及城市化进程的不断加快，房屋产权多元化格局不断形成，房屋的维修机制也在不断发生变革，计划经济时代那种由单位或国家直接管理、维修房屋的福利管房模式正在逐步转变为由政府监督，以市场化和专业化维修管理为主体的新的房屋管理维修体制。

　　作为我市第一个商业住宅小区，从1994年湖北小区建成，时至今日，湖北小区已经走过了21年的历程。随着基础设施的老化，老旧小区的各类问题也开始日益凸显。记者走访调查了解到，小区内80%以上的房顶出现了漏水情况，小区水网电网老化，无奈之下，小区施行了十几年的定点供水。此外，记者调查了解到，随着一大批住宅的老去，我市不少小区面临着维修难题。老旧小区如何走出房屋维修困境?对此，记者以湖北小区为例，展开了调查。

　　现状 小区80%以上的顶层房屋出现漏水

　　聊城晚报记者在对湖北小区进行走访调查时发现，小区80%以上的房屋出现漏水情况，业主对该问题的反映尤为集中。采访中，业主们纷纷表示，眼下雨季马上就要来临，房子又要开始漏水了，希望能想出个办法，从根本上解决房屋漏水的问题。

　　小区业主陈先生告诉聊城晚报记者，由于房顶维修问题上下楼之间经常闹矛盾。楼顶的业主认为，楼顶部位属于公共部位，楼下业主的太阳能都是放在楼顶的，太阳能维修、漏水等问题的出现，也对楼顶造成一定的损害。因此，楼顶的维修费用应该由各户平摊。而楼下的业主往往认为，房顶漏雨对自家危害不大，不愿意承担这部分维修费用。为此，上下楼之间经常闹矛盾。

　　记者在小区走访了解到，部分楼顶由于漏水太过严重，业主自己拿钱对房顶进行了维修。然而，拿钱维修的业主感觉“委屈”，因此封上了通往房顶的窗口，禁止在自家房顶上安置太阳能。

　　小区楼顶漏水问题得不到妥善解决，直接影响了邻里之间的关系，导致矛盾越来越激化，更影响了小区的和谐。

　　经历 管网老化严重 小区无奈实施定时供水

　　不仅如此，在调查采访中，记者了解到，由于年久失修，小区的水网电网老化问题也十分严重。

　　业主陈先生告诉聊城晚报记者，去年最热的时候，由于小区内的电缆年久失修，小区停电停了好几天。无奈之下，有的业主睡地板，还有很多业主搬到宾馆、亲戚朋友家去住。

　　对于陈先生反映的此事儿，当代尚居物业湖北小区物业部主管肖德银介绍，当时确实出现了这种情况，物业也组织人员进行紧急维修，酷暑天，维修人员甚至都出现了中暑情况。但对于这种情况，物业也很无奈。湖北小区建成21年了，交工时电缆等方面建设符合当时的标准，然而，21年过去了，家家户户大型家电设备都增多了，原来的标准已经不能满足小区业主现在的需求了。

　　此外，记者了解到，小区的水网也出现了腐蚀严重的情况。一名业主告诉聊城晚报记者：“埋在地下的管子都已经锈得不成样子了，水白白流失，小区内水损很严重。”

　　肖德银告诉聊城晚报记者，小区物业代收代缴水费，自来水公司是按总表收费，而业主按自家水表跑的数缴费。

　　无奈之下，小区实施定时供水，小区冬季晚上9点之后停水，早上6点恢复正常供水;夏季10点半之后停水，早上6点恢复正常供水。记者了解到，小区的定时供水已经实施了十几年。即便如此，肖德银说，小区水损问题十分严重，物业每月都要往里补贴四五千块钱。

　　窘境 没有专项维修资金 小区维修成难题

　　记者了解到，湖北小区没有住宅专项维修资金，水网电网老化、房顶漏水等很难得到彻底解决。

　　小区物业工作人员介绍，房屋已经过了保修期，防水是5年的保修期，保修期范围内该由开发商承担，但过了保修期，开发商便不再承担这个责任，由于小区没有专项维修资金，这就给小区后续维修等带来了很大麻烦。而物业作为服务企业，是为小区提供管理与服务的，这部分钱也不应该由物业公司出。在这个问题上，业主遭罪物业也没少操心。

　　肖德银告诉聊城晚报记者，眼下用电高峰马上又要来临，物业方面也想提前做好预防准备，防止去年那种电缆坏了业主都出去住的局面再度发生。要想从根本上解决这个问题，就得对电缆进行改造，这部分费用需要业主平摊。然而，业主普遍不愿意拿钱，电缆改造的通知贴上去之后，没几天就被人给接掉了。

　　采访中，很多业主普遍表示，公共部门的设施设备让业主全部承担自己很难接受。

　　此外，记者了解到，在湖北小区业主委员会及物业的努力协调下，小区内有个别几栋楼对漏水的房顶进行了维修，楼顶业主承担一半维修费用，底层的业主分摊另一半维修费用。但是，这种做法并未在小区内大规模地推广开来。

　　说法 保修期范围内由建设单位承担

　　房屋是业主的安居立命之所，舒适生活之寓，但是如果有一天房屋出现了这样那样的问题，业主该怎么办?

　　记者通过多方采访了解到，首先，保修期内，开发建设单位应当按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。建设单位不履行保修义务的，按《山东省物业管理条例》和市政府有关文件规定，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业主管部门提出房屋维修申请，经核实后，维修费用在物业质量保证金中列支。

　　其次，对于房屋保修期满后的维修责任，一是房屋共用部位及共用设施设备的维修和管理责任，是由业主共同来承担的。房屋共用部位和共用设施设备在保修期满以后的维修、更新和改正费用，从业主缴存的专项维修资金中列支;业主没有缴存专项维修资金的，可以按业主享有住房面积的比例，通过分摊自筹的方式，来解决维修资金。二是业主的自由部分的维修、管理责任，应当由业主自行负责。业主的自有部分，通俗地讲就是户门以内业主自用部位和自用设施设备。

　　第三，关于住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备，按照有关法规和政策规定，由开发建设单位组织建设的，在未向相关专业经营单位移交前，由开发建设单位承担起维修和管理责任;移交给专业经营单位的，由相关专业经营单位承担维修和管理责任。专业经营设施的维修、更新和改造资金原则上不得从专项维修资金中列支。

　　建议 业主公众管理意识有待加强

　　据市住建委物业科科长刘树海介绍，2005年开始我市正式开展归集住宅专项维修资金工作，但此次归集工作往前追溯到2000年建成的房屋，此外单位房改房也不在归集范围之内。也就是说，2000年之前的房子及房改房并没有在这个范围内。具体到湖北小区，湖北小区属于1994年建成的房子，因此，并不在这个范围之列。刘树海指出，今年下半年我省有望对《山东省住宅专项维修资金管理办法》进行修订，修订之后的管理办法，将有望明确2000年之前的房子及房改房的维修问题。

　　此外，刘树海表示，在当前情况下，若想解决老旧小区的维修问题，业主的公共管理意识有待加强。以湖北小区为例，对于业主反映比较集中的房屋漏水问题，业主委员会及物业可以选择个别单元，先做工作，使问题得到解决之后，以点带面，推动小区房屋漏水问题的解决。在这个过程中，业主委员会及物业需要做大量的沟通协调工作，这个过程的推进也会使公众管理意识得到提高。

　　（记者 张娜 通讯员 赵华丽）