聊城首家小区办试水小区社区化管理

    让小区管理有序，服务业主生活，是小区物管的主要职责和义务，然而现实中，物业与业主、物业与业主委员会之间的矛盾，却似乎越来越成为一种“通病”。

　　如何化解小区内部之间的矛盾?怎样协调小区与主管部门的关系?聊城经济开发区东城办事处在全市率先进行了有益探索：2012年1月，他们专门成立了小区管理办公室(简称小区办)，派专人负责调解小区业主与物业、物业与业委会之间的矛盾。

　　小区办试水小区管理一年多，它做了哪些事情?管理过程中会遇到哪些困难?人们是对它怎样评价的?连日来，记者进行了追踪采访报道。

　　作用 小区办化解多起小区内部纠纷

　　“如果没有小区办的同志从中协调、组织，我们小区业主委员会不可能这么顺利地成立起来，小区内的很多工作也不可能像现在这样顺利。”谈到开发区东城办事处小区办，昆仑公寓业主委员会副主任葛庆安这样说。

　　昆仑公寓是一个新建小区，有180户居民，人虽然不多，但由于他们来自各行各业，要想把大家聚集起来召开业主大会，成立业主委员会并不是一件容易的事。

　　小区办相关负责人称，起初，由于建设单位、物业公司不愿让小区成立业主大会、业主委员会，所以他们积极协调各方关系，用政策说话，最终说服了物业公司。

　　在小区办的组织和指导下，今年6月份，昆仑公寓业主委员会终于成立。“今年夏天下大雨时，业主的地下室进了水，很多业主都直接找业委会解决，这说明广大业主对业委会非常信任。” 葛庆安解释说，他们小区业委会是在小区办的协调、指导和监督下成立的，已经在小区办登记备案。

　　“小区成立了业委会，物业便有了工作压力和动力。目前，我们小区业委会和物业之间的关系非常融洽，小区内的卫生、停车位、供暖等都搞得不错。” 葛庆安说。

　　除了组织和指导昆仑公寓成立业主大会和业主委员会外，东城办事处小区办还配合上级部门解决了一些棘手难题。

　　小区办相关负责人称，在小区办成立初期，滨河花园小区业主、业委会、物业等各方发生多次冲突，引起市政府领导重视。在东城办事处小区办与市住建委园区房管办等部门的积极介入下，最终成立了新一届业主委员会，从根本上解决了小区的“内斗”问题。

　　“小区办还协调解决了天安小区(北区)与供电部门更换变压器产生的矛盾，帮助西苑小区完成业委会换届选举，完成了一小区业主与建设单位、物业公司之间关于小区建设资料移交的问题……”小区办相关负责人称，小区办成立一年多来，他们化解了小区内部之间的不少难题。

　　创新 小区办填补了街道办对小区管理的空白

　　“小区办成立以前，开发区的小区物业及业主大会是由市住建委园区办管理，《山东省物业管理条例》出台后，要求实行属地管理原则，这样乡镇办事处成为了管理主体，但乡镇办事处对这项管理一直是空白。” 东城办事处小区办相关负责人称，为了加强对小区物业和业主大会的管理，2012年1月，该办事处成立了小区办。

　　记者了解到，东城办事处小区办的成立也得到开发区园区、市住建委物管部门的大力支持。据市住建委物业管理科科长刘树海介绍，目前，东城办事处小区办是城区街道办一级首家专门管理小区的机构，这对于小区管理，和谐社区的建设都会起到积极作用。

　　“小区办作为专门的机构，能够协调各方，使矛盾在基层得到解决。同时也促进业委会朝着正规化的方向发展，这对于小区的管理起到积极作用。”刘树海说，这种方式在我市来说是一种积极大胆的尝试。

　　“成立小区办后，办事处与上级部门也就有了对口衔接的办事机构。”这位负责人说，办事处虽然专门设立了小区管理办公室，派专人负责协调管理小区事务，但办事处的日常公务也要参与。

　　据介绍，小区办的主要职责是建立小区的档案资料;负责协调处理小区业主与物业管理、建设单位之间的矛盾、纠纷;组织、指导成立业主大会和业主委员会;对业主大会和业主委员会的职责履行情况进行监督、检查和指导，督促其履行好对小区的经营管理;对物业公司检查、管理;审核公建和物业用房等。

　　“以前，有的小区成立几个人凑在一起拉一帮人选举就成立了业委会，但究竟是否代表了广大业主的意见，很难说。另外，广大业主是否真正了解些参选业委会的代表，也是个问题，如果大家不服气，势必给小区管理带来不和谐因素，产生内部矛盾。”小区办相关负责人表示，小区办成立后，在小区业委会换届选举时会监督全体业主投票，努力让业主选举自己信任的业委会成员，选举结果会登记备案。

　　“小区办的工作是一项新的业务，所以小区办成立后，各项工作都要从零开始。”这位负责人说，他们从外地考察学习小区管理经验办法，从上级单位和网上查找文件资料，利用一切机会加强学习，认真研究文件、规定，尽快掌握政策，熟悉业务。

　　“一年来，我们对辖区内所有商业小区进行了摸底调查，为各个小区建立了档案资料。”这位负责人称，这为今后的小区管理工作奠定了良好基础。

　　问题 小区办职能急需明确清晰的定位

　　据小区办的负责人介绍，因为之前没有成功的经验可以借鉴，小区办也是“摸着石头过河”，一直处于探讨阶段。

　　小区办负责人告诉聊城晚报记者，这一年来，小区办的发展遇到了很多问题，最突出的就是小区办的职能没有明确清晰的定位。小区的问题往往并没有那么简单，牵扯到方方面面，由于职能定位不明确，小区办工作过程中遇到很多难题。

　　该负责人称，社区、计生办、民政、信访、综合治理办公室等部门有明确的分工定位，各自井然有序地履行着自己的职责。然而，小区管理办公室却不同，由于缺乏明确清晰的定位，只要涉及“小区”，便是小区办的工作。这就造成了小区办的工作大而全。

　　此外，就目前来看，小区办无论是在人员配置、职能权利还是机构设置等方面，都不具备全面管理小区的条件。这也使得小区办工作人员有时会力不从心。

　　所以，小区办也面临着厘清职责、如何定位、如何加强监督、规范管理以及制度设计等问题。

　　发展 小区纳入社区化管理是一种趋势

　　小区乱搭乱建、暴力袭击保安、破坏绿化、邻里纠纷等事件频发，这类事件一旦处理不好，便很容易激化矛盾，成为社会事件。这些客观存在的民生问题也已经超过了物业管理企业的管理范围。如何化解基层矛盾，从根本上打造和谐社区，是急需解决的问题。

　　记者了解到，《山东省物业管理条例》第六条规定街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

　　在基层需要一个处理各方矛盾的平台，将小区纳入社区化管理，不仅在某种程度上缓解了物业企业的压力，为物业企业的发展创造良好的环境，而且有利于使矛盾在基层得到妥善解决，能够有效增进邻里感情，进而打造和谐社区。

　　刘树海介绍，小区纳入社区化管理也是今后小区管理的一种发展趋势。

　　(记者 张娜 岳耀军)

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　　澄清物管概念建立联席会议制度

　　据市住建委物管部门负责人介绍，目前，市民对物业的理解普遍存在一定的偏差，物管概念需进一步澄清。一般而言，大家习惯将小区所有的事儿统称为物业管理，真正的物业管理应包含两方面内容，一个是社区物业管理，一个是物业企业服务。

　　《山东省物业管理条例》第六章专门对社区物业管理作了具体的规定和解释，把社区物业作为一个独立的概念拿出来。目前小区存在的绿地变菜园、邻里纠纷、噪声污染以及小区和各个部门协调都应该属于社区物业的范畴。因为这些问题涉及其他行政部门的执法，《条例》有一个具体的解决途径，由街道办事处召集相关部门，建立物业联席会议制度，联席会议专门解决邻里纠纷，小区与主管部门、企业各方面关系协调以及小区内其他事件的行政执法等问题。

　　小区问题的发生往往牵扯方方面面，单靠物业公司也没有那么大力量去解决这些矛盾。社区生活需要这么一个平台，积极与各方协调。

　　(记者 张娜 耀军 通讯员 赵华丽)