包干制的电梯管理方式易造成电梯“带病运作”

　　8月12日起，本报联合住建委物业管理部门，发起“关注电梯安全”活动，进行了为期一个多星期的调查。本报记者与市住建委物业管理部门工作人员相继走进温泉嘉苑、新水明珠、御润财富城等多个小区，对电梯安全问题作了较为全面的调查。

　　随着调查的深入，记者了解到，维护电梯安全需要多个部门共同努力，很多小区的业主都在表达对物业管理的不满，但很少有人愿意去为大家担当，这样的情况要怎么办?如果明确了受委托的物业服务企业为电梯管理者，那么，物业的职责是什么?业主作为电梯的所有者及使用者，在维护电梯安全方面又该负有什么样的责任?对此，记者采访了市住建委物业物业管理科科长刘树海。

　　现象 “包干制”易造成电梯“带病运行”

　　据悉，目前，聊城物业管理采用的是“包干制”的方式，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制，电梯等物品的共有人委托物业部门进行管理，物业部门收取一定额度的费用，包括人工、物料基本使用费，进行维护，除此之外业主不承担其他费用。

　　刘树海介绍，包干制的一个特点是“超支不补 节余自用”。业主认为，包干制之外不应该再产生任何费用。物业管理费用受指导价格的限制，因此，物业要在有限范围内对电梯等公共设施维保。依照目前的物价，维保费用已经高出了核定价格，而物业还要在有限范围内进行电梯等设备的维保，这导致小区电梯过度使用、带病运行现象十分普遍，也会进而导致电梯提前报废。

　　刘树海告诉聊城晚报记者，现在北京的高层住宅小区采用新的模式，即酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　刘树海分析指出，包干制比较省心省钱，但是，包干制下电梯容易提前报废。“一部电梯的价格为十几万，包干制导致电梯使用年限缩短，带病运行等，而这会损害业主的权益。”刘树海称，从长远来看，酬金制更能维护广大业主的权益。酬金制下，物业负责为业主提供最优方案，按比例从中提取佣金。“电梯等公共设施受损势必会影响业主房屋的价值，同时，公共设施的维保等工作到位，也会提升业主房屋价值，更符合业主的权益。”刘树海说。

　　难点 物业服务消费理念处于低层次

　　刘树海指出，酬金制的费用模式是物业管理收费的一大趋势，然而，酬金制在聊城实施起来有很大难度。

　　酬金制由物业制定优化方案，电梯的正常保养、正常运行都有保障，酬金制需要业主积极参与，与物业之间反复沟通协商电梯的保养、维修等各方面的问题。

　　刘树海分析认为，酬金制在聊城实施有很大难度。第一，居民接受不了酬金制这种概念。目前聊城居民对于物业服务消费的理念还处于初级阶段。刘树海指出，1998年，聊城开始出现物业管理，到今日，物业行业在聊城发展了15年的时间。15年对于一个行业来说并不算很长，在聊城，不少居民都是第一次接触物业管理。第二，业主的实际管理能力不强。业主缺乏自我管理能力，对自有财产的管理，物业公司负责提出计划，计划实施花销等需要物业与业主之间往复协商，物业只是从中按比例提取佣金。业主如果积极参与公共管理意识不强或者管理能力不足都会使得酬金制无法进行。

　　刘树海说，酬金制需要业主积极参与到小区的管理中来，但也最体现物业管理的本质，物业管理本身是业主自治活动而非业主理解的物业管理活动。物业管理的第一责任人是业主而非物业公司，这一点与社会普遍认同的物业公司管理小区存在很大的差别。

　　分析 居民公共责任意识有待提高

　　在调查采访中，记者发现，业主不恰当使用电梯的行为也给电梯安全带来隐患。

　　在走访小区的过程中，记者发现，有的业主会将电动车、自行车等塞进电梯，甚至会影响到电梯关门。在一些新建小区如新水明珠小区，装修队伍用电梯运输细料，很容易让杂物掉进电梯滑轨里，从而影响电梯的正常运行，甚至出现卡住的情况。为此，物业安排专门的人员每天清理卡槽。在不少新建小区，装修队伍用电梯运载大型木板等材料，电梯内放不下时，甚至拆去电梯间顶灯。

　　在电梯使用过程中，还出现小孩子在电梯间里蹦蹦跳跳的情况，业主被困电梯，拿出钥匙“撬”电梯的情况时有发生。

　　对此，刘树海介绍，业主暴力使用电梯、破坏电梯的行为，折射出业主公共责任意识的薄弱，这是核心问题。电梯属于公共财产，属于全体业主所有，是大家的共同财产，暴力使用电梯、不当使用电梯直接影响了电梯的使用寿命，并且埋下安全隐患，这也反映出居民公共财产意识不足。

　　刘树海指出，当前的物业管理除去前期的物业管理，业主都享有选择权。业主可以选择物业公司，在电梯管理维护上，关键在于业主对于电梯管理站在一个什么角度上理解，是否能认清谁是电梯的第一责任人，及物业的服务角色。

　　措施 筹备设施设备专业委员会

　　2013年6月29日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议通过《中华人民共和国特种设备安全法》，该法第三十八条规定，特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。共有人未委托的，由共有人或者实际管理人履行管理义务，承担相应责任。

　　刘树海介绍，相对于之前，在电梯作为公共设施设备在《物业服务管理合同》中有所规定，物业要对小区内的公共设施进行维护管理。然而，作为电梯这种特种设备，《特种设备安全法》以法律条文的形式，对其责任人进行了明确。

　　刘树海介绍，根据《物权法》相关规定，业主是电梯的所有者与使用者，同时也是电梯管理维护的第一责任人。业主可以通过委托的形式将这份责任委托给物业公司，并且签订委托协议，协议中进行明确规定双方的责任与义务。

　　目前，随着聊城高层住宅的普及，设施设备的管理也愈发重要。聊城市物业管理协会正在筹备设施设备专业委员会，该委员会将对物业企业管理小区设施设备提供专业的技术支持与人员培训，大家普遍关注的设施设备主要包括电梯、二次供水、消防设施等。

　　聊城有大大小小一百多家物业企业，物业服务能力也各不相同。设施设备专业委员会成立后，将对物业是否具有设施设备管理能力进行考核，对具有这种能力的物业企业提供工作指导、监督培训等，物业如果不具有这种能力，将聘请专业的维保公司对小区的设施设备进行管理维护，由专业的工程师、电梯管理人员签订电梯维保协议。

　　刘树海指出，设施设备专业委员会现在正处于筹备阶段，预计于今年年内成立。

　　倡导 “三位一体”的小区管理方式

　　小区电梯安全需要业主委员会、物业公司、维保单位、社区、业主等共同努力，而在这个环节中，业委会、社区等基层群众组织在小区管理中几乎处于空白状态，业委会、社区等的管理没有得到足够的重视。

　　物业管理的本质是业主的自治管理，是一个社会活动，和社会活动最近接的管理职能就是社区管理。

　　居民委员会本身就是指导、监督居民管理的一个组织。刘树海介绍，在淄博、滕州、烟台、威海等一些物业管理发展先进的地区，都采取了社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业三位一体的社区物业管理模式，社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。在电梯使用过程中，社区居委会应结合业主委员会和物业公司对公共财产设施毁坏现象加以协调解决。

　　社区居民委员会属于社区管理，需要协调社区里的各种矛盾。同时，社区居民委员会也是一个协调解决基层各方矛盾的平台。

　　记者了解到，目前，在开发区各个办事处设立了小区办，小区办负责指导、监督业主委员会的成立，协调业主之间的矛盾，但是在城区还没有类似的小区管理机构。

　　《山东省物业管理条例》中，第六条规定街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。要彻底解决小区电梯安全问题，也需要充分发挥社区、街道办等基层组织的职能。

　　(张娜 马玮 王钊冉)