长期拖欠物业费 三十余名业主将成被告

　　4月16日，东昌路新世纪花园小区门口贴出一张公示，引来不少业主驻足观看。公示落款为物业办，公示上写道有业主长期拖欠物业费，物业方面将在公示后起诉，并随文附上三十余名业主的名单及房屋号。

　　事件 拖欠物业费 三十多名业主将成被告

　　4月17日，记者来到新世纪花园小区，物业方介绍，小区有多位业主长期不交物业费，多次催缴无果，无奈之下，物业只好起诉。“公示上的业主，至少是拖欠物业费四年以上的。一共有三四十个业主，我们打算公示一周后起诉，公示贴出的第二天，就有一位业主过来把物业费交上了。”物业处工作人员介绍。

　　据介绍，新世纪花园小区有18栋楼，七百余户居民，建成入住至今已有十个年头。物业方告诉记者，小区物业费每月为0.2元/米，收费标准较低，尽管如此，仍有部分居民拒交物业费。物业方表示，物业作为经营性质的企业，要考虑经营成本，由于收费低，门卫、保洁、维修工等工资水平都比较低，所收物业费仅能支付员工工资，此外，部分业主不交物业费，其他业主效仿，再加上小区租房者较多，物业费收取工作难度较大，物业工作开展较为困难。

　　对于此事，物业公司称是被逼无奈，一些业主也有一肚子委屈。

　　记者根据公示上的名单，找到A5号楼一位住户梁先生。梁先生见到记者便倒起了苦水。梁先生称，入住的第三个年头，房子便出现渗水的情况，卫生间、次卧、客厅的墙上都有渗水的痕迹，日积年深，房子墙壁上长出黑毛，墙皮脱落严重。“因为这个事，找了物业很多次，他们找人来看过两次，事情没有得到妥善解决，后来物业也不管不问，一直拖了这么多年。”梁先生说，头两年物业费都按时交，从第三年开始，由于不满物业的服务，他便不再交物业费了。

　　记者了解到，居民拖欠物业费有几方面情况，开发商遗留下来的房屋渗水问题，丢失财物等小区治安问题。

　　调查

　　物业费难收是物业管理一大难题

　　新世纪花园小区三十多名业主因拖欠物业费将成被告，是我市物业收费纠纷的一个缩影。

　　去年上半年，东昌东路一小区一度出现物业撤出小区的局面。小区有三栋楼，居民百余户，入住时间近十年，因多位业主拖欠、拒交物业费，物业亏本经营，与业主商讨适当涨价无果，物业准备撤出小区管理。

　　这样的例子并不在少数，除少数“老赖”住户，多数拒交物业费的业主表示自己有正当的理由。

　　柳园路附近一老旧小区，业主反映小区卫生状况糟糕，业主丢失财物的情况时有发生，加上房屋质量等一系列问题，业主拒交物业费。对于一些小区而言，物业费缴费率低，直接带来的后果便是物业服务水平的降低或者物业撤出小区。

　　城区一家物业公司负责人向记者介绍，因为所收物业费有限，为保证小区正常运作，只能低薪聘请员工或者削减员工数量，因此，门卫夫妻岗、员工老龄化的情况比较明显，而这种情况，也直接影响了小区的管理水平。

　　记者调查了解到，导致小区业主拖欠物业费的原因，主要集中在房屋质量维修、业主财物被盗维权纠纷两个方面。

　　为保证收费率保持在一个较高水平，物业也想了不少法子，其中最为常见的，要数物业费和暖气费捆绑收取——想要供暖，先补上物业费。尽管明知此举确有不合理之处，为保正常运营，不少物业公司仍在使用这一方法。

　　部门

　　服务质量差业主可解聘物业公司

　　财物被盗房屋漏雨等

　　不能成拒交物业费的理由

　　“按照权利和义务对等的原则，当物业公司履行物业服务合同约定之后，业主就应该缴纳物业管理费，不能以其他理由拒交。”市住建委物业管理科科长刘树海说，业主与物业服务企业之间存在合同关系，业主有义务缴纳服务费用，物业公司有责任提供对应的服务。

　　刘树海说，按照《聊城市物业管理办法》规定，小区物业管理是物业公司按照物业服务合同约定，对小区公共区域进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

　　对有些业主以地下室内的自行车被盗为由拒交物业费，这种行为是不应该的。他解释称，如果没有特别约定，物业公司对于业主私有区域内的财物没有看管义务，发生被盗案件后，物业公司可取证并配合公安机关破案。

　　有些业主以房屋漏雨物业不予维修为由拒交物业费，这是否合适呢?对此，刘树海说，房屋质量问题并不是物业公司造成的，而是开发单位造成的，业主应该找开发商解决。在保质期内，房屋的质量问题应该由开发商负责。超过保质期以后，业主可以按照规定流程提取房屋维修资金，对房屋进行修缮。这个过程中，物业有责任帮业主和开发商进行沟通，但是业主用拒交物业费的方式抗议，这是不对的。

　　对于不作为的物业公司，广大业主应该怎么维护自身权益呢?刘树海表示，业主可以通过业主委员会和物业公司协商，要求其提高服务质量。没有业主委员会的，可让社区来协调解决。如果大多数业主对物业公司服务不满意，认为服务质量差，可以解聘物业公司。此外，业主权益受到侵害时，还可通过法律诉讼来维护自身的合法权益。

　　律师

　　业主认为不合理可抗辩申诉自己的主张

　　对物业服务不满意

　　业主申诉抗辩应拿出切实的证据

　　山东智祥律师事务所律师李乐章表示，业主拖欠物业费，物业公司采取诉讼方式维护自身权益是符合程序规定的。业主对于物业公司服务不满意，在法庭上可以抗辩，申诉自己的主张，但抗辩时应该拿出切实的证据，只以口头辩解很难被法院采纳。

　　现实生活中，有些业主以自己家中的物品被盗为由拒交物业费。对此，李乐章认为，物业公司的物业服务行为是一种履行合同的行为，追究其违约责任也应按照合同约定进行追究。如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，即在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失，业主可以要求物业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任;如果没有约定，物业公司不应承担相应责任。

　　“房屋漏水属于房屋质量问题，如果在保质期限内应该由开发商承担责任。开发商和物业公司是两个主体，业主与开发商及物业公司是两个不同的法律关系，业主与开发商是买卖合同关系，业主与物业公司是委托合同关系。”李乐章说，有的物业公司是开发商的下属公司，但这些不等于开发商就是物业公司。如果业主遇到房屋漏水，多次找物业维修而不能解决问题，业主可起诉开发商或通过其他方式来维护自己的权益，以此为由拒交物业管理费是不妥的。　　

　　(本报记者)